Khởi động cuộc đua

Quý I/2024 được xem là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho đường đua mới, đón đầu chu kỳ mới. Trong cuộc đua mới thị trường BĐS ghi nhận có đối tượng tham gia chính, bao gồm các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới và khách hàng.

Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong, là đội xuất phát đầu tiên, phất cờ dẫn dắt cuộc chơi, tiếp theo là các doanh nghiệp, cá nhân môi giới và khách hàng là nhóm xuất phát sau cùng…

Tại báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam quý I/2024 và dự báo quý II/2024 được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố cho thấy, quý I/2024 ghi nhận sự trở lại của nhiều chủ đầu tư (CĐT) trong và ngoài nước. Các CĐT hầu hết đã có sự tích trữ, chuẩn bị và đang trong giai đoạn khởi động, chạy đà xuất phát.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng DXS - FERI cho biết, việc đưa sản phẩm ra thị trường, thu hút sự quan tâm của khách hàng, tạo dấu ấn thương hiệu và sản phẩm trong tâm trí khách hàng là mục tiêu hàng đầu của các CĐT.

Bên cạnh đó, các CĐT cũng liên tục có các động thái để điều chỉnh các chính sách bán hàng theo từng giai đoạn bán hàng của từng dự án để hài hòa giữa lợi ích của khách hàng và việc tối ưu hóa chi phí của doanh nghiệp.

“Xu hướng chung đang ghi nhận được là các CĐT tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong rổ hàng tồn của nhiều đợt mở bán trước đó, và đang cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với các sản phẩm thuộc rổ hàng mới, dự án mới”, ông Tiến nhấn mạnh.

Mặt khác, ông Lưu Quang Tiến cũng cho rằng, sự minh bạch về pháp lý và năng lực của CĐT là mấu chốt để triển khai thành công các dự án trong bối cảnh mới. Trong cuộc đua ra hàng, từ trước Tết đã có nhiều dự án khởi công, sau Tết các dự án này bắt đầu vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý và một số đã mở bán. Điều này cho thấy sự khác biệt so với giai đoạn trước, khi pháp lý trở thành điểm mạnh mà hầu hết các nhà đầu tư tận dụng để truyền thông về tính minh bạch và sự an toàn của dự án.

“Như vậy, trong giai đoạn "khởi động" này, các nhà đầu tư đang phải đối mặt với nhiều thách thức nhưng cũng rất nhiều cơ hội. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng và quyết định đúng đắn sẽ giúp họ vượt qua những khó khăn này và đạt được thành công trong cuộc đua giữa các chủ đầu tư trên thị trường BĐS”, ông Tiến nhìn nhận.

Ngoài ra, theo khảo sát của DXS - FERI với nội dung “Kênh đầu tư nào được ưu tiên lựa chọn trong quý I/2024”, thì BĐS là kênh đầu tư được lựa chọn nhiều thứ hai (24%), tiếp theo sau kênh đầu tư vào Vàng (34%).

Khảo sát của DXS- FERI vào tháng 3/2024 ghi nhận, phân khúc căn hộ tiếp tục là dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường với sự quan tâm ưu tiên lựa chọn tăng nhẹ từ mức 76% vào quý IV/2023 lên mức 78% vào quý I/2024.

Trong đó, nhu cầu tìm mua sản phẩm căn hộ có khung giá dưới 2,5 tỷ đồng đang chiếm tỷ trọng cao (lên đến 68%), kế tiếp là nhu cầu dành cho căn hộ có khung giá dưới 3,5 tỷ đồng (22%), tính cộng gộp riêng nhu cầu dành cho tất cả căn hộ có giá dưới 3,5 tỷ đồng chiếm đến 90% nhu cầu của các khách hàng được phỏng vấn.

Cũng theo báo cáo khảo sát của DXS - FERI, tâm lý hành vi của khách hàng quý I/2024 cũng có sự dịch chuyển nhẹ so với năm 2023. Theo đó, khách hàng vẫn quan tâm đến tổng giá hơn đơn giá; quan tâm đến việc được thanh toán trả chậm hơn là nhận nhà nhanh, quan tâm đến các dự án mới hơn là các dự án triển khai nhiều giai đoạn.

Tuy nhiên, khách hàng đã dịch chuyển một phần từ lựa chọn thuê nhà sang mua nhà và quan tâm nhiều hơn đến các chính sách ưu đãi đối với dự án hiện hữu khi các dự án mới được công bố dường như rất ít chính sách ưu đãi “khủng”.

“Bản lề” cho thị trường BĐS

Chuyên gia DXS - FERI nhìn nhận, sự nỗ lực của các bên đặc biệt là Chính phủ trong việc vực dậy thị trường BĐS đang dần mang lại tín hiệu khả quan. Thị trường BĐS được nhận định đang đi qua vùng đáy và ngày càng có nhiều các tín hiệu tích cực tạo niềm tin lớn rằng sự phục hồi sẽ đến trong thời gian tới.

Niềm tin với thị trường BĐS đang trở lại, chu kỳ mới đang được khởi động, mở ra cơ hội mới cho các bên, đặc biệt với những doanh nghiệp, cá nhân đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Đồng thời mang lại hy vọng và khích lệ cho toàn thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Có thể nói, thời điểm này chính là “khúc giao mùa” cho những sự cân nhắc và lựa chọn.

Đặc biệt, DXS - FERI cũng đã đưa ra mô hình phân tích “La bàn chu kỳ thị trường”. Dựa vào la bàn này, nhà đầu tư dễ dàng đánh giá và lựa chọn các cơ hội đầu tư phù hợp nhất với nhu cầu và “khẩu vị” của mình.

Theo chuyên gia DXS - FERI, từ năm 2024, với áp lực của tất cả chi phí đầu vào tăng mạnh theo các quy định mới, giá bán BĐS sơ cấp đang có xu hướng tăng dần. Càng chần chừ, nhà đầu tư có thể sẽ càng mất đi cơ hội mua hàng giá tốt ngay đầu “chân sóng” cùng nhiều chính sách ưu đãi.

Lời khuyên từ chuyên gia là khi thị trường BĐS đã chạm đáy thì cũng là lúc nên tranh thủ “ngắm nghía”, lựa chọn, “săn hàng”. Cơ hội luôn dành cho các nhà đầu tư thông minh và quyết đoán!

Do đó,  2024 được xem là năm bản lề để tích lũy và tạo dựng, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới. Qua mỗi chu kỳ kinh tế, đều có hiện tượng “sóng sau đè sóng trước”. Sẽ có một loạt thương hiệu cũ sa sút hoặc rời bỏ thị trường, và lại sẽ có một loạt thương hiệu BĐS mới nổi lên, tạo lập vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ. Sau quá trình thanh lọc thị trường kéo dài 4 năm qua, đến nay chỉ còn lại khoảng 20% doanh nghiệp BĐS trụ lại, nhưng hầu hết đều là những gương mặt tên tuổi và có tiềm lực để có thể tạo nên sự thay đổi thật sự của ngành BĐS Việt Nam trong chu kỳ mới.

Năm 2024, khả năng vẫn còn nhiều thách thức cho ngành BĐS trong nửa đầu năm, tuy nhiên dự báo thị trường BĐS sẽ có những chuyển dịch tích cực hơn từ nửa cuối 2024 trở về sau.

Về tổng thể, chuyên gia DXS- FERI cho rằng, từ quý II/2024, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường BĐS Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung BĐS. Theo đó, tất cả các loại hình BĐS đều ghi nhận có sự cải thiện về nguồn cung mới.

Riêng đối với phân khúc nhà ở, chuyên gia DXS -FERI dự báo, thị trường BĐS quý II/2024  có thể rơi vào một trong các kịch bản lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức.

Theo đó, với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 8% - 10%, giá bán tăng 10% - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20% - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 3% - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 35%, đây cũng là kịch bản mà chuyên gia DXS-FERI dự báo có thể sẽ xảy ra, khi dựa trên các dữ liệu phân tích thị trường tính đến hết ngày 31/3.

Cuối cùng là kịch bản thách thức, nguồn cung trên thị trường BĐS tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 25% - 30%.