Thực trạng hiện nay với mức giá bán nhà cao, tiền thuê tăng, nguồn cung bất cân đối đã làm gia tăng “gánh nặng” cho nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình, khiến mục tiêu sở hữu nhà ngày càng xa tầm với.

Nhà ở ngày càng khó tiếp cận người dân

Thực trạng này đang diễn ra không chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới. Theo đó, trong giai đoạn từ 2019 – 2023, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam tăng 19,5%. Còn tại các quốc gia châu Á (Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc và Thái Lan..) mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18.9% và 9.4%. Xu hướng này cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada, và Đức với mức tăng lần lượt là 25%; 22%; và 18,9% trong cùng giai đoạn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Đặc biệt, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Giá nhà chung cư nội thành tăng đột ngột 77% trong năm qua, tương đương với 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Bước sang năm 2024, Hà Nội vẫn thuộc nhóm các Thủ đô khó mua nhà nhất thế giới.

Cũng theo nghiên cứu của NetCredit về thị trường bất động sản tại Hà Nội cho thấy, thành phố đang nằm trong top 10 thủ đô trên thế giới có giá nhà cao so với thu nhập bình quân người dân vào đầu năm 2023.

Điều này dẫn đến nhiều gia đình trẻ cân nhắc việc đi thuê thay vì sở hữu nhà. Tuy nhiên, thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang. Giá thuê nhà tại hai đô thị lớn của Việt Nam là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng trong vòng ba năm qua.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê trong tháng 2/2024 chỉ ra rằng, chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%, trong đó giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%; giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.

Khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở – vốn là nhu cầu thiết yếu – càng ngày càng trở nên “xa xỉ”.

Do đó, việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh được cho là một trong những giải pháp. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, việc sở hữu nhà ở vẫn là một “bài toán” khó.

Cần cải thiện nguồn cung

Cải thiện nguồn cung được xem là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê nhà. Ông David Jackson - Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam chia sẻ: “Cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế như đường sá, điện nước”.

Các chính sách phát triển nhà ở được xây dựng theo đúng trọng tâm nhằm giải quyết vấn đề an sinh, với sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của Nhà nước cũng như các chương trình về lãi suất hay tín dụng. Với khối tư nhân – doanh nghiệp thực hiện xây dựng nhà ở, việc xác định đúng mục tiêu nhắm đến người có nhu cầu ở thực sẽ định hướng chu trình phát triển dự án, từ giai đoạn tìm kiếm, thu gom quỹ đất cho đến lúc định vị và triển khai dự án. Ngoài ra, còn có nhiều cơ hội mở rộng hợp tác với các đối tác vốn khác nhau để cùng đầu tư nhằm đa dạng và củng cố dòng tiền.

“Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì được tạo ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng và xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà. Dù khu vực công hay tư, chìa khóa chính là xác định đúng trọng tâm, hợp tác và quyết tâm hành động” – ông Jackson cho biết thêm.

Mặt khác, ông Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc thị trường bất động sản hồi phục nhanh hay chậm không quyết định bởi số lượng dự án, mà là ở phân khúc nào và với giá bán bao nhiêu. Nguồn cung cải thiện nhưng chỉ toàn nhà giá cao thì cũng khó để thanh khoản trong ngắn hạn.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.

Ngoài ra, ba bộ luật (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) mới được thông qua được kì vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai. Từ đó, tạo cơ hội cho doanh nghiệp địa ốc tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này về lại thị trường.

Để thúc đẩy phát triển nhà vừa túi tiền, theo VARS, nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển. Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô là tất yếu.