Chuyên nghiệp hóa, minh bạch thị trường

Tại phiên bế mạc Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ 5 vào ngày 18/01/2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Trước đó, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội cũng đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cả 3 luật này sẽ cùng có hiệu lực vào ngày 01/01/2025, đáp ứng sự trông đợi của cộng đồng doanh nghiệp (DN), người dân và cả các cơ quan quản lý Nhà nước khi tháo gỡ được những vướng mắc, giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho các dự án bất động sản (BĐS).

Về giao đất, cho thuê đất, Điều 124 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã thuộc vùng có điều kiện khó khăn; giao đất thực hiện dự án khai thác khoáng sản; giao đất cho tổ chức bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Ngoài các trường hợp trên thì Luật quy định phải thực hiện đấu giá, đấu thầu.

Các trường hợp áp dụng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khá đa dạng, bao gồm các dự án nhà ở thương mại; dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, không ấn định quy mô tối thiểu của dự án như các phiên bản dự thảo trước.

Việc áp dụng giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là thách thức lớn với các DN vừa và nhỏ, DN mới gia nhập thị trường (bởi yêu cầu tối thiểu về năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm, tài chính). Tuy nhiên, việc áp dụng phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các “DN sân sau”, “DN thân hữu”.

Với trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, pháp luật đưa ra yêu cầu rất chặt chẽ mà nhà đầu tư buộc phải đáp ứng mới có khả năng trúng thầu. Cơ chế đấu thầu đòi hỏi nhà đầu tư phải có nguồn lực tài chính rất mạnh, cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành trong quá khứ. Các DN vừa và nhỏ, DN mới thành lập gần như không có cơ hội tham gia.

Ở khía cạnh tích cực, đây lại là cơ hội tốt để “thanh lọc” thị trường và là “bài test” cho sức chống chịu của DN. Để tồn tại và phát triển, các DN nhỏ buộc phải liên kết hình thành các DN lớn theo mô hình tập đoàn để củng cố năng lực, tăng khả năng cạnh tranh.

Thị trường BĐS bởi vậy sẽ đi vào phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp. Một số ý kiến lo ngại rằng, việc tăng cường đấu giá, đấu thầu sẽ khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, yếu tố lợi nhuận của người có tài sản đưa vào giao dịch.

Khi Nhà nước triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ (đặc biệt việc đánh thuế BĐS), chỉ còn nhu cầu thực và khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận cấu thành trong giá thành sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm.

Về vấn đề này, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng siết chặt việc kinh doanh BĐS dưới hình thức chủ đầu tư chuyển nhượng đất nền cho khách hàng tự xây dựng nhà ở (hình thức “phân lô, bán nền”).

Theo đó, Luật chỉ cho phép địa phương được quyết định phân lô, bán nền tại khu vực các xã, thị trấn và khu vực đô thị loại IV trở xuống. Khu vực nội thành, nội thị của đô thị loại III trở lên (các thành phố thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã) về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền.

Hình thức kinh doanh đất nền - nguyên nhân của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây “sốt đất”, tạo “bong bóng” - sẽ bị khống chế thời gian tới. Về lâu dài,  Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 giúp thị trường BĐS hoạt động chuyên nghiệp, minh bạch hơn.

Các DN sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng “đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.

Buộc đất sinh lời, chống đầu cơ

Một vấn đề rất lớn khác cũng được cộng đồng DN quan tâm là Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần.

Luật giới hạn chỉ có 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Nhóm 3 là các công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

Các dự án sản xuất, kinh doanh còn lại sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương hết sức đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào khác): Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng.

Khi trao quyền sử dụng thửa đất ấy cho DN, Nhà nước kỳ vọng DN sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội (gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...).

Việc đất thương mại, dịch vụ (hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nói chung) bắt buộc phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng “ôm đất”, “găm giữ đất” để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng đang diễn ra tràn lan.

Tại khắp các địa phương thời gian qua, không hiếm gặp hiện tượng “quây tôn” các khu đất vàng tại trung tâm đô thị, khiến nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả và gây mất mỹ quan đô thị.

Phần lớn trong các khu đất này thuộc về các DN địa phương mà ngành nghề kinh doanh chính không phải BĐS (thường hoạt động trong lĩnh vực sản xuất khác). Do không có năng lực, thế mạnh về BĐS nên DN sau khi có được khu đất đã “quây tôn” nhằm găm giữ đất, chờ có đối tác để chuyển nhượng, kiếm lời.

Theo Luật Đất đai (sửa đổi), đa số trường hợp DN sử dụng đất thương mại, dịch vụ bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng điều kiện: Tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận...

Như vậy, bản thân quyền sử dụng đối với thửa đất thuê trả tiền hàng năm không phải là tài sản đưa vào giao dịch mà doanh nghiệp phải đầu tư hoàn thiện công trình trên đất theo đúng quy hoạch, thiết kế thì mới được bán/cho thuê công trình đó.

Trường hợp này, Luật Đất đai (sửa đổi) buộc người sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải đưa đất vào sử dụng. Các DN khi không phải nộp “một cục” tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố “đầu cơ” sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các DN có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án, sử dụng đất hiệu quả, buộc đất đai phải sinh lời.

Việc bắt buộc chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp phát huy tốt hơn hiệu quả của đất thương mại, dịch vụ và các loại đất sản xuất, kinh doanh khác.

Tuy nhiên vẫn cần xét đến các trường hợp ngoại lệ mà bởi các yếu tố đặc thù riêng thì cần cho phép thuê đất trả tiền một lần. Chủ trương của Nghị quyết 18 là “Cơ bản thực hiện cho thuê đất trả tiền hằng năm”, tức là vẫn cho phép các trường hợp thuê đất trả tiền một lần.

Chẳng hạn như: Các dự án kinh doanh BĐS gắn với đất thương mại, dịch vụ (ví dụ các shophouse liền kề được chia thành nhiều căn để bán cho nhiều chủ; các tòa condotel, officetel...) thì chủ đầu tư cần được cho thuê đất trả tiền một lần để tránh vướng mắc trong quá trình khai thác, vận hành.

Bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đều cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm được bán tài sản gắn liền với đất khi thỏa mãn một số điều kiện nhưng việc xác định chủ thể nào phải nộp tiền thuê đất sẽ tiềm ẩn tranh chấp.

Nếu người bán tài sản phải tiếp tục nộp tiền thuê đất (không chuyển giao cho người mua) thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua tài sản nếu bên bán bị thua lỗ, không có khả năng tiếp tục nộp tiền thuê đất hàng năm.

Ngược lại, nếu nhóm người mua tài sản phải nộp tiền thuê đất hàng năm thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong trường hợp có một/một số đồng sử dụng đất không nộp tiền. Với trường hợp này, Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được thuê đất trả tiền một lần để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra ổn định, bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản cũng như cho nguồn thu ngân sách.

Hài hòa lợi ích và công bằng xã hội

“Tăng trưởng kinh tế” và “đảm bảo công bằng xã hội” là hai mặt của một vấn đề; là sự thống nhất và đấu tranh giữa các mặt đối lập. Chính sách đất đai hay mọi chính sách công đều phải đảm bảo công bằng, ổn định.

Làm thế nào để có thể tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng yếu thế? Thu hồi đất là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai.

Đất đai do người dân đang sử dụng ổn định, Nhà nước dùng quyết định hành chính để thu hồi đất của chủ thể này, giao cho chủ thể khác thì luôn ít nhiều nảy sinh vấn đề.

Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục duy trì chính sách thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm trường hợp sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Với tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, kết cấu hạ tầng còn yếu kém thì thu hồi đất theo cơ chế hành chính là cần thiết. Nếu không cho phép thu hồi đất làm khu đô thị thì không thể tạo ra những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn ha đẳng cấp quốc tế, tạo động lực tăng trưởng cho cả khu vực, cả vùng.

“Giá đất cụ thể” bồi thường cho người dân phải thật sòng phẳng theo giá thị trường, và việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành quỹ đất thương phẩm để kinh doanh, kiếm tìm lợi nhuận.

“Không ai bị bỏ lại phía sau”

Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nội dung này đã được khẳng định trong Hiến pháp năm 2013 và trong nhiều văn kiện của Đảng.

Văn kiện Đại hội XIII của Đảng đề ra mục tiêu: “Cần tiếp tục nắm vững và xử lý tốt các mối quan hệ lớn... giữa tuân theo các quy luật thị trường và bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa; ... giữa nhà nước, thị trường và xã hội; giữa tăng trưởng kinh tế và phát triển văn hoá, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, bảo vệ môi trường.”

Tính chất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thể hiện trong mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế, bao gồm cả thị trường BĐS. Nó thể hiện ở những giải pháp của Nhà nước để điều tiết thị trường, khắc phục tình trạng “lệch pha cung cầu” (dư thừa sản phẩm thương mại cao cấp, sản phẩm để đầu tư, mà thiếu hụt sản phẩm nhà ở giá rẻ phục vụ nhu cầu thực).

Do đó, Nhà nước cần thiết kế nhóm chính sách để bảo vệ nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội cũng có điều kiện tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp.

Trong những năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm; trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội.

Chính sách nhà ở xã hội là chính sách ưu việt của nhà nước xã hội chủ nghĩa và thể hiện rất rõ “tính xã hội” của Nhà nước. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Luật Nhà ở quy định cụ thể, rạch ròi hai loại hình nhà ở chủ yếu, gồm nhà ở thương mại là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Nhà ở thương mại được quyết định bởi thị trường và tuân theo các quy luật thị trường. Ngược lại, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước và thường không chi phối bởi quy luật thị trường.

Cần có loại hình nhà ở này là bởi Nhà nước cần phải có chính sách “ổn định kinh tế vĩ mô, định hướng, điều tiết, dẫn dắt thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường” (Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIII).

Thực tế trong xã hội luôn tồn tại các đối tượng không đủ khả năng mua nhà ở thương mại ngay cả ở phân khúc giá rẻ nhất và bởi vậy, đối tượng này cần được hỗ trợ. Do đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục duy trì chính sách phát triển nhà ở xã hội, bổ sung loại hình nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp với nhiều cơ chế ưu đãi đối với cả chủ đầu tư và khách hàng.

Trong khi đó, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định đồng bộ, trong đó cho phép miễn tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời, cải cách thủ tục hành chính khi cho phép không cần phải xác định giá đất (quy định hiện nay là vẫn phải xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, sau đó chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xin miễn sử dụng đất, gây lãng phí thời gian và rườm rà thủ tục).

Các quy định mới này được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực để phát triển mạnh mẽ loại hình nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân thời gian tới, giúp tạo lập chỗ ở cho các nhóm đối tượng yếu thế như người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại khu công nghiệp…

Tài liệu tham khảo:

1. Luật Đất đai năm 2013;
2. Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023;
3. Luật Nhà ở năm 2023;
4. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023;
5. Kết luận số 19 -KL/TW ngày 14/10/2021 của Bộ Chính trị về định hướng chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV.